Kontrak Agensi Carolina Utara
Sebagai pialang real estat, Cam khawatir tentang bagaimana undang-undang dan peraturan Carolina Utara akan memengaruhi kontrak keagenan yang dibuatnya dengan konsumen. Pelajaran ini akan mencakup undang-undang dan peraturan khusus yang mengatur kontrak keagenan. Secara khusus, melihat persyaratan untuk kontrak keagenan, kontrak agen pembeli/penyewa lisan, dan kontrak pertama yang substansial.
Hukum dan peraturan yang mengatur kontrak keagenan
Di Carolina Utara, Komisi Real Estat (Komisi) melindungi kepentingan publik dalam hal broker real estat. Komisi memiliki kekuatan untuk mengatur aktivitas komersial perusahaan pialang dan pialang. Ini termasuk mendisiplinkan pemegang lisensi yang melanggar aturan Komisi atau Undang-Undang Perizinan.
Berdasarkan Licensing Act GS 93A-6(a)(4) dan aturan komisi real estat A.0104 , agen tidak boleh memiliki konflik kepentingan saat mewakili salah satu pihak dalam kontrak keagenan. Ini termasuk:
- Keagenan Ganda yang Dirahasiakan: Undang-Undang Lisensi melarang agen real estat ‘bertindak atas nama lebih dari satu pihak dalam transaksi tanpa sepengetahuan semua pihak.’ Aturan komisi real estat melangkah lebih jauh dengan menyatakan bahwa perusahaan pialang atau pialang tidak dapat mewakili lebih dari satu pihak tanpa izin tertulis dari kedua belah pihak.
- Proprietary dealing: agen tidak dapat memperoleh keuntungan rahasia dari transaksi di mana dia mewakili prinsipnya, ini melanggar ketentuan konflik kepentingan. Misalnya, Cam tidak dapat membeli properti dari penjual dengan harga jual lalu berbalik dan menjualnya untuk mendapatkan keuntungan di lain waktu.
Persyaratan untuk kontrak keagenan
Berdasarkan aturan A.0104, semua kontrak keagenan harus memenuhi persyaratan aturan pengungkapan dan perjanjian keagenan . Persyaratan pengungkapan ini dimaksudkan untuk memberi tahu konsumen tentang semua opsi yang mereka miliki untuk membuat pilihan berdasarkan informasi. Namun, banyak pemegang lisensi yang tidak memenuhi persyaratan ini, mulai dari kemalasan hingga kurangnya pemahaman. Apa yang perlu dipahami oleh broker seperti Cam adalah bahwa mereka dapat dikenakan disiplin jika gagal memenuhi persyaratan secara tepat waktu.
Apa yang tidak dipahami oleh banyak pemegang lisensi adalah bahwa pengungkapan agensi tidak hanya melindungi publik tetapi juga pemegang lisensi. Ketika pemegang lisensi terlibat dalam agensi yang dirahasiakan atau tidak sah, terutama agensi ganda, tindakan disipliner dapat diambil terhadap agen, penanggung jawab broker dan perusahaan, serta ganti rugi moneter dan tanggung jawab perdata terhadap perusahaan.
Perjanjian Lisan Pembeli dan Agen Penyewa
Di bawah bagian Perjanjian dan Pengungkapan Keagenan dan Aturan A.0104(a) adalah aturan Komisi mengenai semua perjanjian dan pengungkapan keagenan. Dalam hal perjanjian keagenan dalam jasa perantara, baik transaksi sewa maupun jual beli harus dilakukan secara tertulis dan ditandatangani oleh semua pihak, antara lain:
- Perjanjian keagenan dengan pemilik harus dibuat secara tertulis sebelum layanan diberikan;
- Izinkan perjanjian lisan agen pembelian atau penyewa sejak awal hubungan. Namun, perjanjian ini harus dibuat secara tertulis selambat-lambatnya pada saat salah satu pihak ingin mengajukan penawaran.
Setiap perjanjian lisan harus membahas bagian penting dari suatu hubungan, seperti kompensasi agen atau otorisasi untuk perwakilan ganda, dll. Namun, kontrak lisan antara pembeli dan penyewa harus bersifat “non-eksklusif” dan untuk jangka waktu yang tidak terbatas serta dapat diakhiri oleh klien.
Kontrak substansial pertama
Ada aturan yang disebut First Substantial Contract yang dipicu saat penerima lisensi atau konsumen mulai bertindak seolah-olah ada hubungan keagenan atau saat konsumen mulai mengungkapkan informasi rahasia atau pribadi kepada penerima lisensi. Aturan tersebut menyatakan bahwa pemegang lisensi harus mengungkapkan brosur real estat mengenai hubungan keagenan, tetapi juga menjelaskannya sebelum informasi penting diberikan kepada pemegang lisensi. Bahkan, aturan tersebut juga mengakui bahwa hal ini bisa terjadi bahkan sebelum konsumen diketahui oleh broker, seperti dalam kasus pembeli luar kota. Pialang, seperti Cam, dapat memperoleh informasi umum tentang kebutuhan konsumen, tetapi tidak boleh mengajukan pertanyaan yang mengungkapkan informasi pribadi tanpa memberikan pengungkapan yang diamanatkan oleh lembaga.
Ringkasan Pelajaran
Cam mengetahui bahwa kontrak agen real estat diatur oleh Undang-Undang Lisensi dan aturan Komisi Real Estat . Ada banyak persyaratan untuk kontrak keagenan, seperti perjanjian keagenan dan aturan pengungkapan . Belum lagi aturan Perjanjian Keagenan Lisan Pembeli/Penyewa dan Perjanjian Substansial Pertama.